前編では、借地権付き建物の相続において、
「建物は相続人のものだが、土地は地主のもの」という構造が、
大きな誤解を生みやすいことを確認しました。
中編では、
どのような場面で地主の承諾が必要になるのか、
そして、なぜ相続後に条件交渉が難航しやすいのかを整理します。
■地主の承諾が必要になる代表的なケース
借地権は相続で当然に承継されますが、
次のような行為には、原則として地主の承諾が必要です。
・建物の建て替え
・借地権付き建物の売却
・借地権の譲渡
・増改築や用途変更
相続人が
「相続したのだから自由にできる」
と考えて動くと、ここで地主との対立が表面化します。
■建て替えを巡るトラブル
特に多いのが、建て替えを巡る問題です。
相続した建物が老朽化しており、
「安全のために建て替えたい」と考えるのは自然な流れです。
しかし地主側は、
・将来、土地を返してもらいたい
・建物が新しくなると明け渡しが難しくなる
といった事情から、承諾に慎重になります。
結果として、
高額な承諾料や厳しい条件を提示され、
話し合いが難航するケースも少なくありません。
■売却時に初めて問題が表面化することも
借地権付き建物を第三者に売却する場合も、
地主の承諾が必要になります。
相続人としては、
「売って現金化したい」
と考えていても、
地主が承諾しなければ話は進みません。
ここで、
承諾料の金額や、新しい借地人との契約条件を巡って、
交渉が長期化することがあります。
■承諾料は必ず支払わなければならないのか
承諾料について、
「必ず払わなければならないのか？」
という質問をよく受けます。
法律で一律に金額が決まっているわけではありませんが、
契約書に承諾料の定めがある場合や、
実務上の慣行として求められるケースは多くあります。
重要なのは、
感情的に拒否するのではなく、契約内容と相場を踏まえて整理することです。
■旧借地法と新借地借家法の違い
借地契約が、
・旧借地法によるものか
・借地借家法によるものか
によっても、地主との力関係は変わります。
古い契約ほど借地人が強く、
地主が簡単に契約を解消できないケースもあります。
この点を知らずに交渉を進めると、
不利な条件を受け入れてしまう可能性があります。
■中編まとめ
・建て替え・売却・譲渡には地主の承諾が必要
・建て替えは特に対立が起きやすい
・承諾料は契約内容と実務慣行が重要
・借地法の種類によって交渉の前提が変わる
次回（後編）では、
実際に地主と揉めた場合、どう対応し、どこに落としどころを見出すのか、
現実的な解決策を解説します。
■小樽つちや行政書士事務所でサポートできること
- 借地契約書の確認と法的整理
- 地主承諾が必要な行為の整理
- 承諾料・条件交渉に向けた事前検討
- 不利な条件を避けるための実務アドバイス
- 弁護士・司法書士と連携した借地権相続対応
