前編では、不動産の相続では、普段使っている住所ではなく、登記簿上の表示を確認することが大切だとお伝えしました。
中編では、遺産分割協議書などに不動産を記載する際、実務上どのような点で間違いやすいのかを整理します。
■住所だけを書いてしまう
不動産の表示で多いのが、普段使っている住所だけを書いてしまうケースです。
相続人同士ではどの不動産か分かっていても、相続登記ではそれだけでは足りないことがあります。
相続登記では、土地であれば所在、地番、地目、地積、建物であれば所在、家屋番号、種類、構造、床面積などをもとに不動産を特定します。
住所と登記簿上の地番は一致しないことがあります。
そのため、協議書に住所だけを記載していると、登記手続きの段階で確認や修正が必要になることがあります。
■土地と建物を一つにまとめてしまう
「自宅を相続する」という表現も、相続人同士では分かりやすい言い方です。
ただし、登記上は土地と建物は別々の不動産です。
土地は亡くなった方の単独名義でも、建物は共有名義になっていることがあります。
建物だけが亡くなった方の名義で、土地は別の方の名義になっていることもあります。
遺産分割協議書に「自宅一式」とだけ書いてしまうと、どの土地、どの建物を指しているのか分かりにくくなることがあります。
土地と建物は、それぞれ登記簿を確認し、別々に記載することが大切です。
■私道や共有持分を見落とす
不動産の相続で見落としやすいのが、私道部分や共有持分です。
道路部分に持分がある場合や、近隣の土地について共有持分を持っている場合があります。
固定資産税通知書や名寄帳を見て初めて、別の土地があることに気づくこともあります。
また、共有持分の場合は、不動産全体を取得するのではなく、亡くなった方が持っていた持分を誰が相続するのかを記載する必要があります。
ここを曖昧にすると、後の登記手続きで確認が必要になることがあります。
■資料を照合して確認する
不動産の表示を正確に整理するには、一つの資料だけで判断しないことが大切です。
登記簿、名寄帳、固定資産税評価証明書、固定資産税通知書などを見比べながら、どの不動産が相続財産なのかを確認します。
名寄帳に載っている不動産と、登記簿上の表示が完全に一致するとは限りません。
資料ごとの役割を踏まえて確認することが大切です。
■中編まとめ
不動産の表示でつまずきやすいのは、住所だけで書いてしまうこと、土地と建物をまとめて考えてしまうこと、私道や共有持分を見落とすことです。
相続人同士では分かる表現でも、登記手続きでそのまま使いやすいとは限りません。
遺産分割協議書に不動産を記載する際は、登記簿上の表示を確認し、土地、建物、共有持分、私道部分を丁寧に整理することが大切です。
次回の後編では、不動産の表示を間違えないために、実務ではどのような流れで確認していくかをお伝えします。
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