「父が住んでいた家を相続したはずなのに、
突然、地主から“建て替えは認めない”“名義変更には承諾が必要だ”と言われた」
借地権付き建物の相続では、
このような相談が少なくありません。
前編では、
借地権とはそもそも何か、そしてなぜ相続の場面で地主とのトラブルが起きやすいのかを、
実例をもとに整理します。
■ケース：実家を相続したら地主から連絡が来た
被相続人は父。
相続人は長男Aさん一人です。
父は長年、他人の土地を借りて家を建て、
いわゆる借地権付き建物として暮らしていました。
父の死亡後、Aさんは当然のように
「家も土地も自分が相続した」
と考えていましたが、数か月後、地主から連絡が入ります。
「相続は構いませんが、
建て替えや売却をするなら承諾が必要です。
条件について話し合いましょう」
Aさんは初めて、
“土地は自分のものではない”
という現実に直面しました。
■借地権とは何か
借地権とは、
他人の土地を借りて、その上に建物を所有する権利です。
建物は借地人（相続人）のものですが、
土地の所有権は地主にあります。
この「建物は自分のもの、土地は他人のもの」という構造が、
相続の場面で大きな誤解を生みやすくします。
■相続自体に地主の承諾は必要？
ここで重要なポイントがあります。
借地権は相続によって当然に承継されるため、
相続そのものに地主の承諾は不要です。
つまり、
「相続すること自体を拒否される」
ということは、原則としてありません。
しかし、
多くのトラブルはこの先で起こります。
■なぜ地主と揉めやすいのか
問題になりやすいのは、
以下のような場面です。
・建物を建て替えたい
・第三者に売却したい
・借地権を譲渡したい
・地代や更新条件を見直したい
これらは、
地主の承諾が必要になる行為です。
相続人が
「相続したのだから自由にできる」
と考えて行動すると、
地主との認識のズレが一気に表面化します。
■契約内容を知らないまま相続しているケースも多い
実務では、
借地契約書を見たことがないまま相続しているケースも珍しくありません。
・旧借地法か、新借地借家法か
・更新条件はどうなっているか
・承諾料の定めはあるか
これらを確認しないまま話を進めると、
交渉は不利になりがちです。
■前編まとめ
・借地権付き建物は「建物は自分、土地は他人」の構造
・相続自体に地主の承諾は原則不要
・建て替えや売却などで地主との対立が起きやすい
・契約内容を知らないまま相続しているケースが多い
次回（中編）では、
地主の承諾が必要になる具体的なケースと、
承諾料・条件交渉の考え方を解説します。
■小樽つちや行政書士事務所でサポートできること
- 借地権の有無・契約内容の整理
- 借地契約書の確認とリスク分析
- 借地権付き建物の相続に関する初期整理
- 地主との関係性を踏まえた対応方針の検討
- 弁護士・司法書士と連携した実務サポート
