■“公平な評価”を求めて、兄弟は専門家へ
前編で紹介したとおり、Ｇさん・Ｈさん・Ｉさんの3きょうだいは、
「実家がいくらなのか」をめぐって平行線の状態でした。
査定額はそれぞれバラバラ。
いずれも根拠はあるものの、
“どれが正しい評価か” という合意形成ができません。
そこで3人は、
「まずは冷静になれる資料をそろえるべきだ」
と考え、専門家に相談することを決めました。
専門家から提示されたのは大きく3つの評価方法でした。
■① 路線価（相続税評価）での算出
最も客観的で公平性が高いとされる評価が 路線価 です。
国税庁が公表しているデータで、
相続税計算の際にも使用されるため、
「相続協議で採用されるケースが多い」という特徴があります。
路線価をもとに土地の価値を計算し、
古家は法定耐用年数を超えているため「評価ゼロ」に。
その結果、土地評価は 約1,250万円 となり、
長男の“1,000万円説”と次男の“2,000万円説”の中間値に近い数字が算出されました。
■② 不動産会社の「実勢価格査定」
次に不動産会社に依頼したのは、
「実際に売ったらいくらになるか」という査定（実勢価格）。
今回は2社に依頼したところ、
- A社：1,050〜1,250万円
- B社：1,200〜1,400万円
と、幅はあるものの、路線価評価に比較的近い結果でした。
専門家によれば、
「築年数が古く、修繕費がかかる物件は、路線価より実勢額が下がりやすい」
とのこと。
3人も徐々に「2,000万円はやっぱり高すぎた」と理解し始めます。
■③ 空き家リスク・修繕費の試算
さらに専門家が重要視していたのが、
空き家となった場合のリスク評価 です。
- 屋根・外壁の修繕で最低150〜250万円
- 解体費用は120〜150万円
- 固定資産税・維持費の負担
- 近隣への倒壊リスク
これらを考慮すると、
査定額から修繕費などを差し引いた“実質価値”は
900〜1,050万円程度 に落ち着くという分析でした。
ここでＩさんが強く納得し、
「数字が違う理由がようやく理解できた」とコメント。
感情で動きかけた議論が、事実に基づく議論へと変わり始めます。
■3きょうだいが選択した“公平な基準”
最終的に3人は次のように合意します。
「路線価評価」と「不動産会社2社の査定」を平均して評価額とする。
そこから修繕費相当分を控除して実質価値を算出する。
この方法は、
- 客観的（路線価）
- 市場に近い（不動産査定）
- リスク反映（修繕費控除）
という3つの側面をバランスよく取り入れた方法でした。
お互いの主張に固執していた兄弟も、
「数字の根拠が見える化」されたことで納得に近づいていきます。
■次回予告（後編）
後編では、
実際にどのように遺産分割が決まったのか、
実家を売却するのか、誰かが引き継ぐのか、
そして兄弟が最終的に得た“教訓”について解説します。
■小樽つちや行政書士事務所でサポートできること
・路線価・固定資産税評価などの「客観的資料」の提示
・不動産査定の比較表の作成
・空き家リスクや修繕費の見える化
・遺産分割協議書の作成
・司法書士・不動産会社との連携サポート
・兄弟間の意見整理と合意形成のサポート
