■「実家はいくら？」――ここから争いが始まる
相続の現場で最も揉めやすい財産が 不動産 です。
中でも実家の評価をめぐる争いは非常に多く、
- 「不動産会社に聞いたら1,800万円と言われた」
- 「いや、固定資産税評価は1,100万円だ」
- 「ネット査定だと2,300万円だったぞ」
と、兄弟それぞれが“自分に都合の良い数字”を持ち寄り、
話し合いが全くかみ合わなくなる状況がよく見られます。
今回のケースの主人公は、3人きょうだい（長男Ｇさん、次男Ｈさん、長女Ｉさん）。
亡くなった母の遺産の中で最大の財産が 築40年の実家 でした。
■登場人物と状況整理
- 母（被相続人）：Ｘさん
- 長男：Ｇさん（実家近く）
- 次男：Ｈさん（遠方）
- 長女：Ｉさん（既婚別世帯）
母の死後、その実家は空き家となり、
遺産分割協議で最初に火種となったのが 評価額の決め方 です。
■三者の主張が食い違うワケ
●長男Ｇさん
老朽化が激しく、修繕費も高額。「1,000万円が妥当」と主張。
地元の不動産会社からは“900～1,100万円”の査定あり。
●次男Ｈさん
「更地にすれば2,000万円近い」とネット査定の高額値を信じていた。
●長女Ｉさん
「公平に分けたい」と言うものの、専門知識がなく判断が難しい。
数字がバラバラの理由は、
評価方法が違えば金額が変わる仕組み にあります。
■不動産の評価方法は複数ある
代表的な評価基準は以下の４つ。
① 不動産会社の簡易査定
市場価格をもとにするが、会社ごとのバラつきが大きい。
② 固定資産税評価額
公的評価だが、市場価格の約70％が目安。
③ 路線価
相続税評価で用いるもの。市場価格の約80％。
④ 一括査定サイト
複数社が競い、高めに出やすい。
つまり、
「誰の出した数字を基準にするか」で揉めるのは必然 なのです。
■実家特有の“価値を下げる要素”も見落とされがち
さらに今回は、
- 築40年の老朽化
- 修繕箇所多数
- 駐車場なし
- 周辺に大型開発計画
- 相続登記未了による時間ロス
といった不利な要素も存在していました。
これらの“減価要因”を考慮すると、
単純な高額査定を信じることは危険です。
■まとめ（前編）
- 不動産は評価方法によって金額が変わる
- 兄弟が“都合の良い数字”を持ち寄ると、話がまとまらない
- 減価要因や市場状況も考慮すべき
- 公平な基準を決めることが、相続を成功させる第一歩
次回（第10話②・中編）では、
３人兄弟がどの評価基準を採用し、
どのように“公平な価格”に合意したのかを解説します。
■小樽つちや行政書士事務所でサポートできること
・不動産の評価方法の整理と比較資料の作成
・路線価・固定資産税評価額などの客観的データの提示
・不動産会社との調整支援
・遺産分割協議書の作成
・相続登記を含む司法書士連携サポート
・兄弟間の説明資料作成と誤解の解消支援
